NGO

Pemaju Tidak Berlesen Bina Atas Tanah Pertanian, Rizab Jalan Punca Projek Terbengkalai – Abdul Kareem Khadaied

Jangan lupa sertai TikTok, YouTube, Telegram, Twitter, Instagram dan Facebook kami untuk berita terkini.

KUALA LUMPUR, 30 Julai 2022 – “Ada dua soalan asas yang perlu dijawab sebab isu perumahan terbengkalai ini bukan melibatkan isu pemaju sahaja tetapi lebih kepada isu pemantauan,” ujar Setiausaha Agung, Persatuan Insan Murni Malaysia, Syeikh Abdul Kareem Khadaied.

Menurutnya, projek rumah terbengkalai atau projek sakit ini, soalan pertama yang hendak ditanya ialah daripada bilangan rumah terbengkalai berapa peratus pemaju yang tidak berlesen dan kedua berapa peratus projek-projek ini dibina di atas tanah pertanian yang belum ditukarkan status tanahnya.

Misalnya, dahulu terdapat beberapa pemaju yang tidak berlesen buat rumah atas tanah pertanian boleh mendapat pembiayaan daripada bank tempatan.

Jelas beliau, semasa saya membuat kajian dahulu, dalam kes di Selangor terdapat banyak kes melibatkan si polan-si polan yang merupakan pemaju yang tidak berlesen dan tanah yang digunakan itu adalah tanah pertanian yang belum tukar status kepada tanah perumahan.

“Jadi, mengapa bank beri pembiayaan kepada pemaju berkenaan walaupun pemaju tidak berlesen dan membina perumahan di atas tanah pertanian yang jelas melanggar akta?” soalnya.

Beliau berkata, jika bank-bank berhenti beri pembiayaan kepada pemaju-pemaju yang macam tu saya yakin tentu sekali bilangan perumahan terbengkalai akan berkurangan. Sebab, hanya pemaju-pemaju yang berlesen dan atas tanah yang betul boleh menjalankan kerja, inilah isu pertama yang perlu dipertengahkan

Menurut Abdul Kareem, jika dilihat projek-projek perumahan yang terbengkalai itu berapa peratus perumahan yang dibina oleh pemaju yang tidak berlesen dan berapa peratus pula didirikan di atas tanah pertanian yang belum ditukarkan statusnya.

“Saya fikir ini antara masalah yang utama menyebabkan wujudnya projek perumahan terbengkalai,” ujarnya.

Kemudian isu bank, kita tidak tahu berapa peratus daripada rumah-rumah ini dibiayai oleh perbankan Islam dan kita tidak tahu ketika rumah-rumah ini terbengkalai adakah perbankan Islam masih menuntut bayaran kepada pembeli.

Semua ini, disebabkan perbankan Islam, saya difahamkan menjual rumah dalam perjanjian jual beli, jadi kalau rumah itu tidak boleh siap bank tidak patut, pada pendapat saya, ambil duit daripada pembeli. Sebab, rumah itu hak milik bank, jadi kalau pemaju tidak boleh siapkan rumah itu maka bank tidak bolehlah terus jual rumah kepada pembeli.

Persoalannya, sekarang ini adakah pihak-pihak bank ini telus, sebab dulu ketika saya membuat kajian sekitar tahun 2015 mendapati terdapat bank-bank yang membayar kepada arkitek dan pemaju sedangkan ada sijil-sijil arkitek yang palsu, kemudian ada juga bank bayar kepada pemaju, atas akuan pembeli, untuk apartment 8 tingkat sedangkan pemaju hanya membina 6 tingkat sahaja.

Selain itu, ada juga bank membayar rumah yang tidak wujud, tanah yang sepatutnya rumah itu dibina adalah di atas tanah rizab jalan. Jadi persoalannya lagi, sejauh mana bank-bank ini mengkaji dan mendapatkan maklumat 100% tepat yang dapat menapis segala penipuan dan segala ketidak telusan.

“Apakah masalah apabila terdapat penipuan dari pihak pemaju atau arkitek yang kalau dahulu pembeli juga yang terpaksa membayar kosnya?” soal beliau.

Abdul Kareem berkata, jadi selagi perkara-perkara pertanggungjawaban ini diperketatkan di mana kalau bank bayar sedangkan pemaju itu tidak berlesen dan ada banyak perkara yang tidak betul maka pembeli tidak sepatutnya dipertanggungjawabkan.

Jelasnya, kalau pertanggungjawaban itu jatuh kepada bank maka sudah tentu bank akan jadi lebih ketat dan memantau setiap masa pergerakan pemaju dalam menyelesaikan pembinaan pada kadar masa yang telah dipersetujui.

Kesannya, apabila bank menjadi lebih ketat maka pemaju-pemaju pun tidak akan berani untuk menangguh atau melengah-lengahkan projek.

Bank Sepatutnya Menuntut Kerugian Kepada Pemaju Bukan Pembeli

Seperkara ialah, isu tentang Offer Letter berkaitan, bila pemaju itu buat sesuatu projek dan sebelum bank bayar, bank akan suruh pemaju ini menandantangani satu surat perjanjian letter of indemnity yang menyatakan jika projek itu terbengkalai maka pemaju perlu membayar balik segala bayaran yang diterima dari bank.

Bagaimanapun, yang mengecewakan dan peliknya ialah, apa yang saya difahamkan apabila pemaju tidak menyiapkan kerja dan rumah terbengkalai bank menuntutnya kepada pembeli. Bank tidak menuntut kerugian kepada pemaju.

Menurut Abdul Kareem, bank sudah ambil indemnity daripada pemaju, jadi apabila pemaju tidak deliver, maka adakah bank tuntut daripada pemaju, daripada semua yang beri akujanji perlaksanaan sebelum bank menuntutnya kepada pengguna atau pembeli.

Ujarnya, kalau bank terus menuntut kepada pengguna apa gunanya letter of indemnity, jadi isu-isu ini akan tetap berterusan, selagi kita tidak diperkemaskan dan perketatkan untuk dipertanggungjawabkan kepada pihak yang membuat onar.

Soal beliau lagi, selalunya yang membuat onar ini siapa? Sudah tentulah pemaju dan profesional-profesional, pihak bank, si pegawai bank yang tidak semak betul-betul sama ada pemaju itu berlesen sah atau tidak, status tanah itu bagaimana keadaannya. Sijil arkitek itu sahih atau pun tidak.

Tambah beliau lagi, sepatutnya pemaju ini perlu diberikan syarat ketat misalnya meletakkan sejumlah deposit kepada bank sebagai cagaran dan jaminan dengan bank jika projek yang diberikan pembiayaan tidak berjaya disiapkan atau terbengkalai maka merekalah yang terlebih dahulu disenaraihitamkan dan dipertanggjawabkan.

“Jangan wujudkan prosedur yang terlampau berkepentingan kepada pemaju sehinggakan the right of consumer menjadi nombor dua berbanding pemaju,” tegasnya.

Sejauh Mana Dokumen Dari Pemaju Menyebelahi Pembeli

Tambah Abdul Kareem lagi, seperkara apabila membuat dokumen sales and purchase agreement yang membuat dokumen-dokumen ini, sejauh mana dokumen-dokumen yang disiapkan oleh peguam pemaju ini menyebelahi pengguna.

“Sebab apabila kita beli rumah terdapat S&P fee yang kita bayar ini kepada siapa? Sudah tentu kepada peguam. Siapa pula yang melantik peguam ini, sudah tentu panel bank. Dokumen Perjanjian ini sebenarnya menjaga lebih kepentingan siapa? Sudah semestinya pemaju dan pihak bank, tapi siapa pula yang membayar fee lawyer kalau bukan pembeli, tidakkah ini perkara yang pelik?” soalnya lagi.

Malaysia Ada Undang-Undang Dan Sistem Pentadbiran Yang Bagus, Tetapi Mungkin Ia Perlu Ditambah Baik

Menurut beliau, ada banyak isu sebenarnya berkaitan rumah terbengkalai ini, masalah mengapa ia berlaku dalam negara seperti Malaysia sedangkan kita bukan negara yang tidak mempunyai undang-undang dan sistem pentadbiran yang bagus. Tetapi kenapa keadaan ini masih terus berlaku? Mengapa setiap kali pembeli atau pengguna sahaja yang menjadi mangsa?

“Kita lihat, kalau pihak-pihak industri perbankan memperketatkan prosedur-prosedur, saya fikir masalah ini akan banyak berkurangan,” katanya.

Jadi, kita boleh lihat, apabila ada NGO-NGO hendak memperjuangkan isu-isu ini, bank-bank tidak akan layan apabila melibatkan ramai pihak, bank hanya akan layan untuk berurusan dengan seorang demi seorang sahaja.

“Sudah tentu, bank ini tidak mahu kalau ada NGO yang mengangkat isu-isu dasar,” ujarnya.

Pemaju Buat Onar Pembeli Yang Terpaksa Tanggung

Jadi persoalannya siapa yang buat onar siapa pula yang dipertanggungjawabkan?

Soal Abdul Kareem, adakah bank-bank ini sudah semak sama ada tanah untuk tapak pembinaan itu merupakan tanah yang sah untuk perumahan dan pemaju juga perlu disahkan adakah mereka sudah memberikan performance integriti, termasuklah peguam dan juga arkitek yang bertanggungjawab.

Menurutnya, bank mesti menentukan semua sudut ini adalah sah dan berintegriti sebelum meluluskan duit untuk projek pembinaan kepada pemaju atau memberi kelulusan kepada pembeli.

Jadi, apabila pemaju membuat onar termasuk menimbulkan masalah sehingga projek perumahan didapati terbengkalai, maka bank secara automatik terus boleh mencari si pemaju yang membuat onar kerana ia bukanlah masalah yang berpunca dari pembeli.

Jelasnya, bank adalah pihak yang sepatutnya bertanggungjawab mesti mencari pemaju yang membuat onar. Secara logiknya pun, bukan pembeli yang menyebabkan projek ini terbengkalai.

Maka, selagi orang-orang seperti pemaju, peguam, arkitek ini tidak dipertanggungjawabkan, mereka akan sentiasa ulangi kerana tidak pernah mereka dihadapkan ke muka pengadilan walaupun membuat onar beberapa kali.

Sebaliknya, pembeli pula yang menanggung kesalahan mereka, didenda, dicari bank dan terpaksa pula membayar sewa setiap bulan ke atas rumah terbengkalai si pemaju sehingga ada pembeli yang jatuh bankrap dan muflis.

Justeru, pihak Kerajaan perlu memandang serius hal ini dengan memperketatkan lagi prosedur dan undang-undang kepada bank, pemaju, peguam dan arkitek yang terlibat dengan pembinaan projek perumahan.

Abdul Kareem berkata, pengguna atau pembeli pula jangan terus membeli rumah yang sedang dibina dan lebih baik beli rumah yang sudah siap dibina.

“Kalau nak beli juga, beli dengan pemaju yang ternama. Pemaju yang sudah ternama tidak akan mempunyai projek yang terbengkalai kerana sudah tentu imejnya akan rosak dan mereka tidak akan berani untuk bermain-main.”

Selain itu, mereka juga ada cara kerja yang tersusun dan ini berlainan pemaju yang cara kerjanya tidak tersusun,” katanya.

Leave a Reply

Back to top button